소매 창업에 있어 입지는 대상점포의 성패를 좌우한다고 해도 과언이 아니다.
이러한 이유 때문에 소매업은 `입지산업`이라고까지 불리고 있다.
물론 업종이나 업태에 따라 다소 차이는 있겠지만 일반적으로 점포창업 성공여부의 40%이상은 입지가 좌우한다.
그중에서도 일반 소비자들을 대상으로 하는 음식업이나 소매업, 서비스업이라면 핵심요인은 역시 입지다.
입지가 좋은곳은 별도의 관고나 홍보비용을 투자하지않고서도 고객 인지도를 높일수있다는 장점이 있다.
상권유형은 크게 일반상권, 특수상권으로 분류할수있다.
일반상권은 대형상권, 중형상권, 소형상권(동네상권)으로 구분된다.
특수상권은 단일대학상권, 백화점상권, 대형소매점 상권,기차역, 터미널상권, 단일 아파트 상권 등으로 구분이 가능하다.
일반상권은 상권형성이 최소한 수년 혹은 그이상 기간을 거쳐 서서히 형성되는상권들이고, 특수상권은 어느 한순간 일시에 생겨날 수있거나 특수하게 만들어지는 상권이다.
일반상권의 분류대형상권의 특성은 불특정 다수의 고객층과 밀집 번화가라는데 있다.
국내에 대형상권은 대략 60~70여개 내외로 추산된다.
서울의 명동 , 신촌, 종로, 영등포, 강남역 등과 같은 밀집 번화가로 형성된 상권을 말한다.
서울의 당산역, 마포역 상권을 비롯해 일반적인 역세권 상권이 대체적으로 여기에 속한다.
고객 특성으로는 인근 지역의 고정 고객층과 외부 고객층으로 형성되어 있고, 국내에 중형 상권은 대략 300여개 내외로 추산된다.
소형(동네)상권은 중형상권보다는 훨씬작다.
소형상권은 대부분이 단골 고객들이다.
고객층의 변화가 거의없는 고여있는 상권이라 볼 수 있다.
국내에 소형 상권은 1,500개 내외로 추산된다.
입지 분석을 위한 6가지 핵심 포인트
1. 대상점포를 중심으로 상권지도 그리기대상상권을 500m 기준으로 상세하게 둘러보면서 영향력이 미치는 범위를 정하고, 영역 내의 모든점포를 체크해야 한다.
500m기준은 업종에 따라 상권범위가 확대 될수도, 다소 축소 될수도 있다.
상권지도를 표기할때는 업종별, 층별등 구체적으로 기입한다.
대상업종의 경쟁상황, 타깃층 의 성향을 파악하는 중요한자료가 된다.
2 인구 특성 파악여기에는 크게 배후인구와 유동인구가 있다.
대상점포앞을 지나는 유동인구의 연령대별, 성별, 시간대별 구성에 따라 사업전략이 달라진다.
유동인구의 움직임, 즉 동선이 어떻게 형성되고 변하는지 시간대별로 파악해야 한다.
대상상권에 영향을 미치는 배후인구, 세대수, 주택유형, 사업체수, 집객 유도시설등 아파트인경우 주요평형대등도 파악하면 잠재고객 수요예측에 도움이 된다.
상권 내에 위치한 전철역, 은행, 학교, 병원, 학원, 관공서, 대형사우나 등은 주변인구를 고정적으로 유입하는 시설이다.
이들 시설을 이용하는 고객층을 파악하면 상권의 활력도 및 어떤타깃층을 대상으로 공략해야 하는지 등에 대한 중요한 자료로 활용할수있다
3. 대상 상권의 발전과정 및 상권변화(개발.전망) 예측 파악상권은 지속적으로 변화하는 생물체와 같다. 끊임없이 문화, 교통, 유통, 주거시설이 만들어지기도 하고 없어지기도 한다.
상권이 어떻게변화해 왔는지 파악하면 쇠퇴상권인지 부상하는 상권인지 알수있으며, 상권변화 예측을 통해 아이템 적합성 및 공략 대상이 달라질수있다.
4 상권내의 업종 분포 조사를 통한 경쟁력 파악이를 위해서는 대상상권에서 현재 가장 오랫동안 운영하고 있는 업주들의 진솔한 이야기를 들어보는것도 좋다.
또한 인근 동네슈퍼를 운영하는 업주의 말도 참고할 필요성이 있다.
앞에서 말한 업종 분포 조사와 부동산에 나와있는매출 현황 파악을 통해 아이템의 경쟁력을 파악할수있다.
5 점포조사및 임대 시세 파악지금까지는 단순히 업종이나 투자비용에 맞는 점포등을 조사했다면, 이제는 상권을 세분화해 A B C 등급으로 구분하고 층별로도 구분해 보증금, 임대료, 권리금 시세를 파악하자.
지금까지의 방법으로는 특히 권리금에서 불필요한 지출을 할위험이높다. 경제 여건과 상권의 특수성을 고려해 시세를 파악해야 한다.
권리금이 적다는 사실에 혹하는 것 또한 위험하며. 권리금이 있는곳은 반드시 이유가있다.
6 투자대비 수익성 파악최종적으로 대상점포에 창업을 했을 경우, 투자대비 수익성이 최소한 3~5%정도 발생하는지 체크해야한다.
상권및 입지분석의 궁극적인 목표는 수익성 분석이기 때문이다.
지금까지 상권 유형별 특성 및 입지 전략에 대해서 알아보았으나, 무엇보다 중요한 투자의 기본원칙은 최소의 투자가 아니라 경제적 투자라는 점을 명심해야 할 것이다.